房地产回暖信号强烈 长沙楼市能否触底反弹?

2019年第一季度已经悄然离去,在各大房企披露的前三月财报来看,今年的楼市有点开年不利的意思。尽管市场在3月份较1、2月份有所回暖,但恒碧万三大龙头房企一季度全口径销售金额仍同比下降了近13%。克尔瑞数据显示,包括大巨头在内,百强房企今年1-3月的销售规模仍有1%左右的下滑。


除此之外,各大房企在给今年的业绩划红线时,仿佛脱离了蒙眼狂奔的老派作风,纷纷降低了拔高红线的标准,与2018年30%-50%的业绩目标增长率相比,普遍在20%左右的目标增长率被外界解读为是房企主动降速求稳的信号。


只不过在脱下蒙面巾的同时,各路好汉很快又带上了眼罩,奔向了发行债券融资的战场。据机构监测数据显示,2019年3月,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元,这是自2017年11月以来,首次次突破1000亿大关。


降速求稳还是蒙眼狂奔,当下楼市的形势,着实有点扑朔迷离。经历了2018年严厉调控,长沙楼市一度结冰,这被称作是这一轮调控下的楼市探底期,而在最近,楼市回暖的信号愈发强烈。


销售下行迎转机 开发投资不断上涨

2019年4月3日,长沙市统计局发布了《2019年1-2月长沙经济运行快报》。据长沙市统计局的官方数据显示,2019年1-2月,长沙市商品房销售面积164.81万平方米,下降21.1%;其中住宅销售面积144.00万平方米,下降15.6%。


但是同期的房地产开发投资却增长了8.7%,这个8.7%是什么概念?

以下是同样来自长沙统计局的数据:“2018年1-12月,全市完成固定资产投资同比增长11.5%。工业技改投资增长22.1%;房地产开发投资增长0.7%。商品房销售面积2387.35万平方米,增长5.7%;其中住宅销售面积1973.74万平方米,增长8.2%。”


相比火爆的2017年,2018年全年的房地产开发投资仅增长了0.7%,这和2018年长沙持续的调控不无关系——控制土地出让节奏、出台土地限价政策。

2019调控仍在坚持未有放松,1-2月更是肉眼可见的房地产冷淡季。在销售面积与销售额双降的情况下,房地产开发投资的热情不仅没有受挫,反而更加热情高涨,焦点君不会认为这是各大小房地产开发企业“斯德哥尔摩综合征”发作的结果。


根据中原数据统计显示,长沙3月份供销情况有了巨幅回温,62.55万方的供应面积和去年同期比肩,成交面积环比上涨141%,同比上涨19%,各种开盘日光的现象也开始重出楼市。


就算是限字当头照,长沙依旧是一块让开发商不舍得撒手的五花肉。

土地升温:土地市场一转攻势 限价越高开发商越抢破头

除了投资热,打开2019年的长沙土地拍卖市场,也明显有回温的感觉。

截至4月15日,2019年内长沙有28宗经营性地块挂牌截止,除了长沙市自然资源和规划局中途中止了雨花区的一宗商住地块出让外,其余27宗地块均顺利成交。


曾几何时,底价成交称霸长沙土地拍卖市场,无论是大热门的滨江、梅溪湖还是洋湖,都未能逃脱这个怪圈。

这里有个小故事,由于2018年土地市场的低迷,当时出让的许多地块没有开发商愿意出价,无奈之下出让土地的湘江新区土地储备中心只好把鸡蛋从左手的篮子放进了右手的篮子,出现了不少“我买我自己”的操作。


这种情况下湘江新区在18年下半年拍出的优质地块大半进入了自己旗下的梦想置业手中,但是梦想置业作为一个刚落地的新本土开发企业,面对这些地可以说是有心无力,总不能让这些足以成为区域标杆的地块发霉。所以今年出现了新城金茂梦想玺悦、梦想金茂华府这些联合开发的项目,梦想置业出地、开发商出人出力,皆大欢喜。


尽管今年的商业地块仍然以底价成交居多,但涉及到住宅用地的地块,开发商还是表现出浓烈的兴趣。特别是进入3月以来,滨江、芙蓉、梅溪湖一批优质双限地的拍卖让人梦回2018,20家、30家房企参与一宗地块摇号的场景又回来了:

3月21日,[2019]长沙市004号,滨江限定毛坯最高售价12900元/平,21家开发商参与现场摇号;

3月29日,[2019]长沙市006号,滨河限定毛坯最高售价11800元/平,28家开发商参与现场摇号;

3月29日,[2019]长沙市007号,滨河限定毛坯最高售价11800元/平,31家开发商参与现场摇号;

4月9日,[2019]长沙市010号,梅溪湖限定毛坯最高售价12600元/平,16家开发商参与现场摇号。

而这些地块,放在去年可能就是底价成交的命。滨江的A2、城北湘江世纪城对岸的9900限价地、还有梦想置业含泪底价拿下的梅溪湖诸多地块,只能怪自己生不逢时。


其实不止是长沙,3月份在全国范围内都出现了土拍市场火爆的局面,你追我赶追涨杀跌的揍性,股市楼市果然一家亲。

取消落户限制引议论 '小阳春'这把火要烧到'房住不炒'头上?

在开发商忙不迭地四处出手的时候,发改委4月8日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》为楼市小阳春添上一把火:

“城区常住人口100 万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制,城区常住人口300 万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。”


此令出台,公众号沸腾了,置业顾问和中介朋友们的朋友圈素材也有了着落,侧面放开限购论又重出江湖。讨论最激烈的是长沙到底是属于哪个档位。


长沙属于哪个档位焦点君也不知道,但是发改委这条政策发布到现在已经一周有余,目前热点城市仅有作为特大城市的武汉方面率先回应:“今年,作为特大城市的武汉还将要完善积分落户政策、大幅增加落户规模精简积分项目。与户籍紧密联系的楼市限购政策,目前暂未出现调整。”


此外,人民日报刊发了“写好新型城镇化建设大文章”观察员文章,文中表示,不管户籍制度怎么改、城镇化如何推,“房子是用来住的,不是用来炒的”这个定位不能动摇,要始终将其作为房地产市场平稳健康发展的总体要求。“无论是积分落户的超大特大城市,还是69个放开落户限制的大城市,分解落实城镇化的重点任务时,都要把防止房价大起大落作为前提条件,坚决避免投资投机者借机钻空子,同时不断精细化限购、限售、限价政策,满足刚性和改善型需求。”


中央立了基调:城镇化要和反炒房一手抓。这样一来,发改委其实是把一个不是问题的问题摆在了地方面前。城市之间的抢人大战,基本是以落户政策倾斜+补贴为主要手段。全面放开落户限制,各城市要吸引人才落户只有靠硬实力,包括城市发展前景、就业机会以及住房(租房)补贴等等,而这也是人才落户要重点考量的,户籍反而是次要条件。


不管长沙落户是否放开,只要限购限售政策不放松,炒房永远只是幻想。扩大窗口期不会在短期内对长沙房价造成影响,甚至为保持房地产市场稳定,长沙可能迎来新一轮的调控升级。只需跑个腿交一次资料或者工作一年即可落户的长沙户口,并没有那么金贵。


换句话说,长沙楼市的底可能已经触到了,但小阳春这支小火苗想烧断“房住不炒”的金锁链,还要问玉帝答不答应。


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